Kinh nghiệm mua nhà ở Đức P3: Chọn mua nhà

Bạn nên hỏi người thuê và người bán rõ ràng cái gì họ sẽ đem đi, cái gì sẽ để lại theo cái nhà. Như thế sẽ dễ tính chi phí khi bạn quyết định mua.

0 561

Đầu tiên là xem khoảng giá nhà bao nhiêu thì vừa.

Bạn phải tính giá nhà+ 6% Makler nếu có + tiền Notar (làm hợp đồng mua, công chứng, ghi nợ vào sổ đỏ nếu vay nợ nhà bank) khoảng 3% + thuế khi mua bất động sản Grunderwerbssteuer tùy theo bang, ở Hessen 6% (ở Bayern, Sachsen có 3,5% thôi!!!).

Nghĩa là ngoài tiền mua ra, bạn phải chuẩn bị trả 15% phụ phí để có thể làm các loại thủ tục để mua nó nữa. Đó là chi phí tối thiểu.

Còn nếu nhà cũ, chuẩn bị sửa, trang bị lại, tòa nhà sắp nâng cấp thì cũng phải nhắm trước xem có đủ tiền để mua hay không. Theo luật định thì chủ nhà phải đủ sức để đóng tiền sửa nhà, góp tiền nâng cấp tòa nhà theo quyết định thông qua của quản lý nhà. Nghĩa là không phải nhà của mình, mình thích làm gì thì làm.

Bởi vậy nên khi mua nhà bạn cần tới xem tòa nhà thế nào:

Nhà ở đâu, vị trí nào, gần giao thông công cộng, trung tâm hay không?

nó quyết định khi mua xong có dễ cho thuê không, giá nhà tăng được hay không, khi bán có lời hay không, giá trị nhà có ổn định hay không, và quan trọng nữa là nhà Bank có nguyện ý cho bạn vay tiền mua hay không. Nhà ở xa không thuận tiện thì phải có tiền thuê nhà có sẵn thì nhà Bank mới “thích” cho bạn vay để mua, nhà ở trung tâm dễ cho thuê thì cho dù khi mua nó không có tiền cho thuê hàng tháng thì nhà Bank vẫn cứ thích cho bạn vay tiền mà mua hơn, vì khả năng cho thuê được giá cao là 100%. Uh đúng là 100%.

Tiếp theo là xem nhà bên ngoài có sạch đẹp không, có bong tróc từng mảng không, sơn còn đẹp không, rêu mốc ở đâu không. Những biểu hiện cho thấy tòa nhà sắp tới có phải trùng tu, sửa sang gì lớn lao không, nghĩa là sắp tới có phải đầu tư (ngoài dự kiến) nhiều vào tòa nhà hay không.

Nếu là nhà cũ thì nhà rất vững chắc, 100 năm chứ 200 năm cũng không lo bị xiêu vẹo, sập đổ (giống mấy cái cầu ở VN ), chỉ lo tu sửa bên ngoài cho đẹp đẽ thôi. Nhà mới thì còn xem phía trong xây đàng hoàng tử tế hay là lắp ghép mấy mảnh tường xây sẵn vào, tường mà trong rỗng ruột, chỉ có khung sắt cho có hình tường (uh mua nhà xây sẵn, nhà mới xem ra nguy hiểm hơn nhà cũ 100 năm). Mình quen 1 chị bạn thuê nhà khu mới xây, nước chảy ướt tường, họ phá tường ra thổi khô thì mới thấy tường không phải bằng bê tông cốt thép gì mà có tí khung sắt ở ngoài, bên trong tường rỗng tuếch sởn gai ốc

Tiếp nữa là xem hệ thống sưởi, nước, điện trong tòa nhà

có ổn không, mới không, rò rỉ ở đâu không. Thường các hệ thống này đặt ở tầng hầm, dưới Keller của tòa nhà. Nếu thấy Keller khô ráo, hệ thống sạch, đẹp, mới, không rò rỉ, đường ống bóng loáng, có khi lại còn mới thay thì coi như là thành công 1/3. Tốt nữa thì ngăn hầm cho từng nhà to, cách ngăn, có số riêng, có phòng giặt, phơi đồ nữa thì khỏi nói.

Thứ nữa mới là xem nhà, xem căn hộ mình muốn mua:

Nhà có mốc ở đâu không, các phòng có cửa sổ không, không có thì có quạt thông hơi không, ánh sáng đủ không, phòng ốc bao nhiêu mét vuông, phân chia hợp lý hay không, nhà có thể làm nhà ở cho 1 gia đình hay có thể làm WG cũng được? Có Balkon, Terrase hay gì không? Có vườn chung để ra ngồi chơi, nướng thịt không?

Rồi bạn hỏi thông tin người thuê nếu trong đó đang có người thuê nhà rồi: thuê ở mấy người, trả tiền là họ tự trả hay thành phố trả, tiền lương bao nhiêu, làm nghề gì, trả tiền nhà có đều đặn không, có khúc mắc gì với họ không, họ định ở tiếp hay đi tìm thuê chỗ khác? Trước giờ tăng tiền nhà bao giờ chưa? Hiện tại tiền nhà bao nhiêu?(để xem còn có thể tăng hay không), chi phí sưởi có đắt không, có phải trả thêm hàng năm không tốt nhất là có Energiepass để xem căn hộ cách nhiệt tốt không, tốn năng lượng nhiều không.

Rồi chú ý cửa sổ cũ hay mới, mới là cửa nhiều lớp, cách âm, cách nhiệt tốt.

Rồi xem cửa ra vào chắc chắn không, có cần thay không, khóa cửa từ 100 năm rồi hay mới thay, hỏi họ những gì trong nhà là của ng thuê, những gì là của chủ nhà, khi mua thì họ sẽ kèm theo những gì cho mình? Những thứ linh tinh lặt vặt gom lại cũng sẽ thành 1 món lớn, nhất là ở Đức, mua đồ dởm thì phải thay nhiều lần, còn không bằng mua luôn đồ xịn dùng 50 năm 100 năm, mà đồ xịn thì 1 cái vòi nước ít cũng 100€ cho nên những gì đang xài được, đang còn tốt thì tốt nhất là giữ ở vị trí cũ mà xài tiếp, bởi vì nó là đồ xịn, sẽ còn tốt trong vài chục năm tới.

Khi bạn quyết định chọn mua: Bạn nên hỏi người thuê và người bán rõ ràng cái gì họ sẽ đem đi, cái gì sẽ để lại theo cái nhà như thế sẽ dễ tính chi phí.

Quan trọng nữa là hỏi xem trong mấy năm gần đây có sửa chữa gì lớn trong nhà không, xem giấy tờ hóa đơn của căn hộ. Hỏi Rücklagen của căn hộ là bao nhiêu. Đó là tiền chủ nhà trả cho quản lý nhà, tiết kiệm lại để phòng trường hợp cần phải tu sửa tòa nhà chung. Rücklagen càng cao thì càng tốt, nếu sau này cần tu sửa thì mình cũng không phải bỏ ra nhiều nữa. Hơn nữa tiền Rücklagen đó cũng có thể trừ bớt trong tiền mua nhà để giảm thuế mua bất động sản (cái này không phải ai cũng biết ^^ và cũng chẳng có Makler nào kể cho bạn biết đâu).

Càng quan trọng nữa là hỏi xem hoặc copy các bản chi phí tổng kết cuối năm

các bản Protokoll ghi lại cuộc họp thường niên của các chủ sở hữu các căn hộ trong tòa nhà, mỗi năm 1 lần các chủ sở hữu sẽ họp lại để công khai tài chính năm vừa rồi, bàn thảo kế hoạch cho năm tới, định ra kế hoạch tu sửa, quyết định các loại có liên quan đến tòa nhà. Như thế bạn sẽ biết được chuyện gì đã xảy ra trong vài năm trước và sẽ xảy ra trong vài năm tiếp theo. Sau này nếu mua nhà này thì bạn cũng nên đi họp mỗi năm 1 lần để có quyền quyết định, biểu quyết khi họ đưa ra các vấn đề cần quyết định chung, kiểm tra xem quản lý nhà làm ăn thế nào, có gì thắc mắc thì nêu ra hỏi. Bởi bạn là người trả tiền thuê họ quản lý nhà, cũng là quản lý tiền, tài sản của bạn.

Các tổng kết chi phí cuối năm và các biên bản họp hàng năm này bạn hỏi xin copy 3-4 năm liên tiếp thì sẽ biết được chính xác mình có nên đầu tư vào tòa nhà không. Có những tòa nhà rất tệ là các chủ sở hữu không chịu đóng tiền quản lý nhà, tiền không thu được đó sẽ chia đều cho các chủ sở hữu khác phải đóng. Hoặc đơn giản là thiếu hụt phần tiền đó, đến khi cần lấy tiền ra tu sửa, trả chi phí sửa chữa thì tiền của bạn đóng vào cũng sẽ phải lấy ra nhiều hơn bù vào phần người kia thiếu.

Ví dụ cho nhà không bao giờ nên mua: trong nhà có 5 chủ sở hữu thiếu tiền nhà không có khả năng đòi được, dưới tầng hầm có gián, chuột, ngoài cửa kính vỡ không ai thay, đèn cầu thang không sáng, tầng hầm ẩm ướt, hệ thống sưởi yếu, chi phí trả thêm hàng năm vài trăm €, trong biên bản họp hàng năm luôn có các ý kiến trái ngược, biểu quyết luôn luôn không thành, không ra được quyết định gì để sửa nhà mua nhà loại này bạn sẽ không đủ tiền để bỏ ra mà đắp vào nó. Cũng sẽ không ai muốn vào nhà này mà thuê.

Bạn có dư tiền mua nhà này thì thà rằng để ăn chơi dần cho hết cũng không lo phá sản (thế nào cũng bị nói là đanh đá haha..).

Tốt hơn nữa là bạn tìm được nhà vị trí tốt, thành phố sát thành phố lớn, nhu cầu thuê nhà cao chót vót, tiềm năng cho thuê nhà, tiền thuê nhà, tiền bán nhà sẽ tăng cao và nhà không phải tòa nhà 10 tầng trở lên; Độ khoảng 4-6 tầng là hay nhất, 20-25 căn hộ, gia đình sống trong tòa nhà. Tại sao?

Nhà thấp, ít người ở thì sẽ ít tiền chi phí nuôi nó trong 1 tháng, tiền quản lý nhà thấp, phụ phí (cho điện nước chung, vệ sinh chung, rác chung, bảo trì thang máy chung) cho tòa nhà giảm thiểu tối đa, ít chủ sở hữu thì khi họp cũng đỡ bị hành, dễ ra quyết định hơn, dễ kiểm tra, kiểm soát hơn, tiếng nói của mình trong đó sẽ được coi trọng, có trọng lượng hơn (tất nhiên là hơn tòa nhà có 500 người ở rồi), mọi người quen biết nhau, dễ bàn tính lập mưu hơn Nhiều khi mình xung phong nhận trách nhiệm làm gì đó trong nhà (ví dụ dọn vệ sinh, làm vườn, tỉa hàng rào) tiết kiệm chi phí thuê người bên ngoài, để tiền đó gom vào túi của mình, vừa lợi mình vừa lợi người Chung tay làm cho nơi ở chung đẹp đẽ dễ chịu hơn nghĩa là giá trị nhà tăng nhiều hơn trong thời gian ngắn hơn và tốn ít chi phí hơn. Bởi khu nhà to kia vì to quá nên không thông qua được quyết định sửa nhà, tu bổ mặt tiền đợi đến 50 năm mới sửa 1 lần thì chi phí đã tăng chóng mặt vì những chỗ cần sửa cũng đã nhân lên gấp bao nhiêu lần, tường đã lở hơn bao nhiêu chỗ, sắt cũng gỉ đến hết 1 nửa rồi không nói là tu sửa mà nói là thay mới cho xong.

Nhà “thấp” quá, nghĩa là ít người sở hữu, ít căn hộ trong tòa nhà quá thì phải có tiền mới nên mua. Ít người nghĩa là ít vốn, đến khi phải sửa sang cái gì thì nhà to chia 25 người, nhà nhỏ lại chia có 4 người thì gánh nặng tăng lên không chỉ 4 lần.

Cho nên tổng kết lại: ít tiền thì cố gắng xem nhà không quá cũ (cổ quá lại dính đến bảo tồn, bảo tồn là phải có thợ chuyên nghiệp, vật liệu chuyên nghiệp, xin công văn giấy tờ thành phố cũng phải chuyên nghiệp, phải thuê kiến trúc sư, đánh giá, nhận xét đủ loại chuyên nghiệp chuyên nghiệp là từ đồng nghĩa với tốn tiền), xem nhà không quá mới(mình không đủ chuyên nghiệp!!! để biết nhà mới xây kiểu “mới” hay kiểu bê tông cốt thép 200 năm không lay chuyển, nhà mới nói thật ra là cũng không đủ khả năng mua, mua 1 cái nhà mới không bằng mua 3 cái nhà cũ trừ khi thuê thợ riêng, mua đất riêng, vẽ bản thảo riêng, thuê thợ xây riêng còn mua nhà sẵn thì không nên mua nhà mới, thêm nữa nhà mới thì chi phí nuôi nhà cũng rất cao vì cái gì cũng mới nhất tốt nhất và đắt nhất). Nói sao đi nữa thì chủ nhà bỏ tiền ra xây họ cũng muốn có lời khi bán đi.

Ít tiền thì mua nhà không quá cao cũng không quá thấp, không quá nhiều người cũng không quá ít người. (chắc bị mắng là cà chớn!!! :)))

Nói chung là tìm mua nhà cũng như tìm người yêu, phải tìm hiểu nhau cho kỹ, 2 bên hợp ý, môn đăng hộ đối thì hãy tiến tới không thì sẽ chỉ chia tay nhau trong thê thảm te tua mà thôi mà cái thằng te tua sẽ là thằng mình, trong khi bên kia cùng lắm là tìm người yêu mới

Tìm được nhà hay căn hộ hợp hợp ý mình + vừa vừa túi tiền mình hay vừa khả năng xin vay tiền ngân hàng của mình rồi thì việc tiếp theo là cầm tài liệu nhà mới lấy được và hình chụp bên trong + bên ngoài tòa nhà và căn hộ, đem tới ngân hàng hỏi vay tiền.

Tác giả bài viết: Đỗ Hoa Ngọc

Bạn muốn bình luận gì?

You might also like More from author

Leave A Reply

Your email address will not be published.