Kinh nghiệm mua nhà tại Đức Phần 1

Tính ra mỗi tháng tiền nhà chưa có điện nước, rác, nước thải.. thì tiền thuê đã là 400-500€ Kalt cho nhà 2 phòng, nhà 1 phòng thì 200-400€ tùy nơi. Mua nhà thì tiền quản lý nhà, rác, nước.. vào khoảng 300-400€, nếu vay nhà bank để mua thì trả lại mỗi tháng khoảng 300€, cộng lại cũng bằng tiền thuê nhà, mà sau 15-20 năm là nhà của mình, bán đi cũng lấy lại được tiền đã bỏ ra, nghĩa là chừng đó năm được ở không mất tiền, may nữa và khéo nữa thì còn có tiền lời dắt túi.

0 746

Tại sao lại mua nhà hay căn hộ?

Tính ra mỗi tháng tiền nhà chưa có điện nước, rác, nước thải.. thì tiền thuê đã là 400-500€ Kalt cho nhà 2 phòng, nhà 1 phòng thì 200-400€ tùy nơi. Mua nhà thì tiền quản lý nhà, rác, nước.. vào khoảng 300-400€, nếu vay nhà bank để mua thì trả lại mỗi tháng khoảng 300€, cộng lại cũng bằng tiền thuê nhà, mà sau 15-20 năm là nhà của mình, bán đi cũng lấy lại được tiền đã bỏ ra, nghĩa là chừng đó năm được ở không mất tiền, may nữa và khéo nữa thì còn có tiền lời dắt túi. Thêm nữa hiện giờ lãi nhà bank khi gửi tiền vào quá thấp, chưa tới 1%/năm nên nhét tiền vào tài khoản để làm gì? Không bằng đem nó đi đầu tư, đẻ ra lãi mẹ lãi con.. sau này khỏi lo về già không có lương hưu, con cái có vốn đi học chỗ nào nó thích.

Mua nhà (Haus) hay căn hộ?

Cũng tùy mua xong thì để làm gì, mua với giá bao nhiêu, nhà ở đâu

Mua nguyên 1 ngôi nhà nghĩa là 1 mình mình phải chịu trách nhiệm với nó: thuế đất, sửa chữa, bảo trì từ cái sân cho tới cái hàng rào, từ lối đi trước cửa nhà cho tới hàng cây mọc ở sau, nhà hỏng phải 1 mình cáng đáng, dột phải sửa, mốc phải trừ, nếu là hệ thống sưởi bị hỏng hay là đường nước bị hư thì thảm rồi tiền công thợ ở đây trung bình 50€ 1 giờ, cả đội kéo đến 5 người làm trong 3 tiếng thôi là thấy ngay € bay phấp phới ra cửa hòa tan vào không khí. Chưa kể vật liệu xây dựng cái vòi nước thôi cũng xấp xỉ 100€. Hôm nọ mời 1 bác thợ điện về sửa cái cầu chì cũng mất toi 100€ chứ không đùa ác là họ tính luôn thời gian lái xe tới nhà, đi mua vật liệu vâng. Không đơn giản nếu trong túi không rủng rỉnh €.

Nhà hỏng không sửa? Nếu cho người thuê thì tất nhiên là không được rồi, họ sẽ có quyền trừ tiền nhà, đòi bồi thường, không có ng thuê mà để nhà xuống cấp thì chính quyền thành phố sẽ tới hỏi thăm. Không đơn giản là chủ nhà thì thích làm sao thì làm, không dùng thì để hỏng. Bởi vậy nên có những nhà 1€ là mua được, mua xong thì mua luôn trách nhiệm sửa chữa tính bằng vài trăm ngàn €. Nếu là nhà cổ, đòi hỏi phải giữ nguyên hình dáng cũ, bảo tồn bên ngoài rồi có khi còn bảo tồn cả bên trong. Vậy thì phải thuê thợ chuyên môn, mua vật liệu đặc biệt đủ thứ lằng nhằng rắc rối, đồng nghĩa với tăng tiền lên cấp số nhân để sửa chữa bảo trì. Cho nên trước khi mua thì phải tính xem mua rồi mình có “nuôi” được nó không.

Thứ nữa là xem mục đích mua nhà xong để làm gì?

Để ở? Để cho thuê? Mua 1 tòa nhà 3 tầng to mà cho thuê được 1000€/tháng thì chi bằng mua 1 căn hộ 3 phòng cho thuê cũng có thể được 1000€/tháng.

Bởi sao? Nhà to thì tiền mua gấp nhiều lần căn hộ. Mua nhà to mà rẻ thì chỉ có ở ngoại ô. Ngoại ô thì không có nhiều người muốn thuê, giá sẽ xuống thấp. Ví như mua 1 tòa nhà 3 tầng ở ngoại ô, chỉ có 60.000€, căn hộ 2 phòng ở thành phố đã là 90.000€, nhà ở ngoại ô cho thuê được 900€ 1 tháng, căn hộ được 800€ 1 tháng, xem ra nhà to ở ngoại ô lời hơn nhiều chứ.. nhưng chỉ cần 1 lần sữa chữa thôi thì cái lời kia nó đã mọc cánh bay mất sạch rồi, có khi còn phải cho thêm vào mới đủ. Lại nữa, khi bán nhà ngoại ô thì có bao nhiêu phần trăm là nhà sẽ tăng giá? Bán sẽ có lời? Còn nhà thành phố, chỉ cần mua về sửa sang đẹp đẽ sang trọng là khi bán đã có thể gấp rưỡi lúc mua. Tiền nhà ở ngoại ô không có khả năng có thể tăng lên nữa. Mà tiền nhà ở thành phố thì tùy thời theo nhu cầu mà tăng lên. Vậy thì có nên mua nhà to ở ngoại ô không? Trường hợp mua để dành dưỡng già, về quê không khí trong lành thì không nói.

Thêm 1 lý do nữa cần lưu ý khi mua nhà to: nếu mua căn hộ trong 1 tòa nhà có nhiều căn hộ thì có nhiều chủ những căn hộ trong tòa nhà chung tay lại bảo trì 1 tòa nhà. Mái nhà có hỏng thì chi phí 30.000€ để làm lại mái cũng được chia cho 30 chủ của 30 căn hộ trong tòa nhà, mỗi người bỏ ra 1000€ là xong cái mái. Còn nhà to kia? 1 mình tự trả, ôm cả 30.000€. Bởi nên nhà to chỉ nên mua khi có dư dả tiền trong túi, nhiều tiền tới nỗi mua được nhà to không cũ lắm, không xa thành phố lắm, đẹp đẽ khang trang để có thể thu tiền nhà cao, bởi thu được tiền nhà cao thì sẽ giải quyết được việc thiếu tiền. Nhưng đẩy được giá lên cao thì nhà phải đẹp, gần thành phố, nhà như thế thì giá mua nhà sẽ cao chót vót.

Giả như bỏ tiền mua 1 cái 600.000€, cho thuê, giả nợ nhà bank suốt 40 năm (hix cả 1 đời đi làm) đến khi bán đi thu được 200.000€. Tức là 40 năm làm ra 200.000€. Mua căn hộ 100.000€ ở thành phố, sửa sang lại cho hiện đại sang trọng, sau 20 năm cũng sẽ ra được 150.000€ là ít. Vậy thì mua tòa nhà cao to kia để làm gì? Bỏ tiền ra mua căn hộ 100.000€ có phải hơn không Áp lực ít hơn, thời gian ngắn hơn, rủi ro giảm thiểu tối đa.   Mình quen 1 bác, bác vay nợ nhà bank 500.000€ xây 1 cái nhà thật to thật đẹp. Hồi xây nó bác có việc văn phòng lương cao, sau 10 năm bác mất việc, phải đi làm thợ tìm việc mọi nơi, không ở cùng vợ con được vì chỗ đó là thành phố nhỏ, bác phải dọn tới ở 1 thành phố lớn để chăm chỉ kiếm việc kiếm tiền. Mỗi tháng đều đặn gửi tiền trả nợ cái nhà, đều đặn về thăm vợ con sau 40 năm, già cả rồi, tiền nợ nhà bank vẫn chưa hết, vợ bác ở 1 mình 40 năm buồn chán, đùng 1 cái đòi ly dị. Ly dị nghĩa là nhà chia đôi, của nả chia đôi. Nghĩa là cái nhà tần tảo cả đời chưa hết nợ, giờ bán đi chia ra. Vợ bác có người mới, bác thui thủi 1 mình. Số tiền nhà bán được chia ra có xứng để bác bỏ ra cả đời vất vả làm việc không biết sống chết, không được hưởng hạnh phúc gia đình hay không? Mới 2 tuần trước bác kể mà tròng mắt đỏ bừng. Thà là không có cái nhà to đó

Tóm lại là mua nhà không chọn cái nào to, cái nào rẻ mà chọn cái nào vừa tầm, gần giao thông công cộng, gần thành phố, dễ cho thuê, xung quanh tốt nhất là đang xây, đang nâng cấp, đang tạo thành 1 khu dân cư mới, hay sắp có trường học chuyển về nghĩa là khả năng giá trị của nhà sẽ tăng nhanh rất cao, nhu cầu thuê nhà ở đó cũng sẽ tăng, giá thuê nhà cũng sẽ tăng, và khi bán nhà thì giá tiền cũng sẽ cao hơn nhiều so với lúc mua.

Có 2 cách để kiếm lời khi mua nhà

Kiếm lời thông qua tiền cho thuê và kiếm lời khi bán.

Nhà giá rẻ, ở xa trung tâm, khi mua giá rẻ mà sau đó chục năm thành phố nhỏ đó không có phát triển gì, không có tiềm năng gì bộc phát thì khi bán cũng sẽ không có chuyện giá bán sẽ cao hơn nhiều hơn giá đã mua. Loại nhà này thì chỉ có cách tăng tiền nhà để có lợi nhuận. Hoặc sau này sẽ chỉ lấy được tương đương với giá tiền khi mua.  Nhà gần trung tâm, đã cho thuê sẵn không tăng giá cho thuê được thì phải khi bán đi mới có lợi nhuận.

Cho nên thường những nhà gần trung tâm mà chủ nhà rao bán thì là những nhà đang cho thuê lâu năm, không đuổi được ng thuê, không tăng được tiền thuê nhà, tính ra mỗi tháng còn phải bù lỗ tiền nợ nhà bank. Những nhà này thì chủ nhà muốn bán nhất. Giá cả cũng sẽ vừa tầm. Vấn đề là mua xong những nhà này rồi thì phải lo làm thế nào tăng tiền thuê nhà hay đuổi ng ra để nâng cấp, cho thuê với giá tốt hơn. Luật pháp ở Đức không cho phép chủ nhà lấy lại nhà 1 cách dễ dàng, người thuê được rất nhiều quyền lợi khi đã vào thuê nhà. Chủ nhà cũng không được phép tăng tiền nhà tùy hứng, có quy định 3 năm được tăng bao nhiều % tiền nhà, tăng tối đa đến mức giá cho thuê trung bình trong khu vực thôi chứ không phải thích tăng bao nhiêu thì tăng. Cho nên nếu đã cho thuê giá rẻ thì việc tăng tiền thuê nhà lên là rất khó. Trừ khi nhà nâng cấp hay người thuê nhà hủy hợp đồng thuê nhà, đi chỗ khác. Khi đó chủ nhà mới được đặt mức giá thuê nhà tùy thích.

Tác giả bài viết: Đỗ Hoa Ngọc

Kinh nghiệm mua nhà phần 2:

Kinh nghiệm mua nhà phần 3:

Bạn muốn bình luận gì?

You might also like More from author

Leave A Reply

Your email address will not be published.